不動産業界の歩き方  不動産競売ビジネスについて詳しく解説します。不動産業界への就職を目指す方、必見!

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競売ビジネス/不動産業界の歩き方

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競売ビジネス
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競売とは・・・住宅ローン・その他の債務(借金)の未納状態を継続されている方(払えない方)の担保物件(家)を差押え、裁判所による競売手続き(入札によるオークション)をして売却(売り払う)する事。一番高い金額で入札(買う意思表示をした人)が落札します。

そのお金は債権者(お金を貸した人)に支払われます。競売は「お金を貸した人」の強制的回収方法
であり、競売入札は公的なオークションシステムなのです。競売専門の会社は自ら競売入札し、落札後に転売する会社か、「希望者の代理」にて代行業として競売入札サービスを行う会社です。業界では「競売屋」と呼びます。
競売系会社の営業の特色
仕事の流れ
○裁判所が発表する競売予定の物件を「裁判所・執行官室」で閲覧・調査
○落札・再販計画を立てる。会社の決めた「入札価格」にて競売の入札手続きを行う。
○競売で落札できた場合は、法的手続き完了後、立ち退き・強制執行等の手続き、交渉
○リフォーム等が必要であれば行い、販売活動を開始する。
○再販契約が成立したら、最終決済までを担当し、資金回収したら終。この繰り返し。

競売は「一番高い金額」を予想し、かつ「2番手より少し上」で落札するのがプロです。「ぶっちぎり」の高額で落とせば笑われます。それでは落札しても高すぎて再販できないからです。
かんたんな競売の流れ
@裁判所にて競売物件記録を閲覧(インターネットでも閲覧可)・・・・・・・・・・競売物件を選ぶ
A物件の選定・現地確認・調査・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・占有者の有無・その他
B入札価格の検討 入札期間に入札手続き
C開札期日・開札・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ここで1位なら次へ進む
D売却許可決定
E売却許可決定の確定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・執行抗告(異議申立て)が無ければ確定
F代金納付期限通知書の送達
G代金納付・所有権移転登記等の嘱託登記・・・・・・・・・・・・・・・・お金を払う・自分の権利になる
H登記嘱託書副本(権利証)の特別送達
I強制執行手続き・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・占有者がいる場合・・・・・立ち退きの法的手続き
J強制執行・明け渡し


競売の営業職に求められるもの
○運転免許
○入札手続きや強制執行手続きの勉強



アドバイス
現在、競売情報はインターネットで閲覧可能です。それにより、わざわざ裁判所へ3点セットを閲覧しにいく必要はなくなりました。一般の人が競売入札する事が普通となり、不動産業者だけが安く落札する時代は終わりました。そのため、競売自体に以前にのような旨みがなくなり、競売ビジネスから撤退する会社も多いです。特に事業用物件(アパート・ビル等)は、落札後の予想利回りから逆算した価格(資産価値を高く評価)で競売落札する傾向があります。

競売屋は不幸な人々(破産・倒産・一家離散・自殺)を相手にする機会が多く、そういった刺激を求める方には最適です。「他人の不幸は蜜の味」の方は面白く感じるかも知れません。ただし、競売は、かなりスペシャリストな仕事ですので、甘い気持ちでいくと怪我をしますよ・・。色々な競売専門用語があります。競売業界を目指すなら、知ってても損はありません。こちらのページに参照→ 競売用語

競売の世界は、昔は「事件屋」と呼ばれていました。競売物件は、それぞれ「事件番号」がある事件だからです。「事件」というと「刑事事件=犯罪」をイメージすると思いますが、「民事事件」も事件です。民事事件の強制的解決方法の一種が「競売」です。

※競売3点セット=「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」
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