競売ビジネス
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競売とは・・・住宅ローン・その他の債務（借金）の未納状態を継続されている方（払えない方）の担保物件（家）を差押え、裁判所による競売手続き（入札によるオークション）をして売却（売り払う）する事。一番高い金額で入札（買う意思表示をした人）が落札します。
そのお金は債権者（お金を貸した人）に支払われます。競売は「お金を貸した人」の強制的回収方法であり、競売入札は公的なオークションシステムなのです。競売専門の会社は自ら競売入札し、落札後に転売する会社か、「希望者の代理」にて代行業として競売入札サービスを行う会社です。業界では「競売屋」と呼びます。 |
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| 競売系会社の営業の特色 |
仕事の流れ
○裁判所が発表する競売予定の物件を「裁判所・執行官室」で閲覧・調査
○落札・再販計画を立てる。会社の決めた「入札価格」にて競売の入札手続きを行う。
○競売で落札できた場合は、法的手続き完了後、立ち退き・強制執行等の手続き、交渉
○リフォーム等が必要であれば行い、販売活動を開始する。
○再販契約が成立したら、最終決済までを担当し、資金回収したら終。この繰り返し。
競売は「一番高い金額」を予想し、かつ「２番手より少し上」で落札するのがプロです。「ぶっちぎり」の高額で落とせば笑われます。それでは落札しても高すぎて再販できないからです。 |
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| かんたんな競売の流れ |
①裁判所にて競売物件記録を閲覧（インターネットでも閲覧可）・・・・・・・・・・競売物件を選ぶ
②物件の選定・現地確認・調査・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・占有者の有無・その他
③入札価格の検討 入札期間に入札手続き
④開札期日・開札・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ここで１位なら次へ進む
⑤売却許可決定
⑥売却許可決定の確定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・執行抗告（異議申立て）が無ければ確定
⑦代金納付期限通知書の送達
⑧代金納付・所有権移転登記等の嘱託登記・・・・・・・・・・・・・・・・お金を払う・自分の権利になる
⑨登記嘱託書副本（権利証）の特別送達
⑩強制執行手続き・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・占有者がいる場合・・・・・立ち退きの法的手続き
⑪強制執行・明け渡し
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| 競売の営業職に求められるもの |
○運転免許
○入札手続きや強制執行手続きの勉強
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| アドバイス |
現在、競売情報はインターネットで閲覧可能です。それにより、わざわざ裁判所へ3点セットを閲覧しにいく必要はなくなりました。一般の人が競売入札する事が普通となり、不動産業者だけが安く落札する時代は終わりました。そのため、競売自体に以前にのような旨みがなくなり、競売ビジネスから撤退する会社も多いです。特に事業用物件（アパート・ビル等）は、落札後の予想利回りから逆算した価格（資産価値を高く評価）で競売落札する傾向があります。
競売屋は不幸な人々（破産・倒産・一家離散・自殺）を相手にする機会が多く、そういった刺激を求める方には最適です。「他人の不幸は蜜の味」の方は面白く感じるかも知れません。ただし、競売は、かなりスペシャリストな仕事ですので、甘い気持ちでいくと怪我をしますよ・・。色々な競売専門用語があります。競売業界を目指すなら、知ってても損はありません。こちらのページに参照→ 競売用語
競売の世界は、昔は「事件屋」と呼ばれていました。競売物件は、それぞれ「事件番号」がある事件だからです。「事件」というと「刑事事件=犯罪」をイメージすると思いますが、「民事事件」も事件です。民事事件の強制的解決方法の一種が「競売」です。
※競売３点セット=「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」 |
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