不動産業界の歩き方 不動産の任意売却について解説します。不動産業界への就職を目指す方、必見!

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不動産の任意売却という方法/不動産業界の歩き方

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任意売却とは・・・
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不動産の任意売却とは
住宅ローン等の返済不能になった場合、抵当にいれた不動産は差押になり、競売にかけられます。任意売却とは、競売という強制的方法の前に、債権者と話し合い、自らの意思(任意)で売却し、返済をする方法です。

任意売却による取引が成立する要件は・・○債務があり、不動産に抵当権等が設定されていること・・○債務に関する支払いが遅延していること・・○債権者債務者が任意売却をすることで合意していること・・任意売却による買主がいること・・の全てを満たす必要があります。
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任意売却の流れ
不動産のローンが払えなくなると・・・
半年くらい、ローンを滞納した段階で、通常は「債権」が銀行から信用保証会社(銀行の子会社)に移ります。信用保証会社はローンの取立てを引き継ぎますが、払えないから子会社に債権が移ったのですから、払ってもらえる訳がありません。裁判所に「競売の申し立て」をします。

競売申し立てをすると・・・
裁判所にて差押登記後、物件目録の一覧(配当要求終期の公告)が作成され、閲覧できるようになります。競売を落札しようとする人は、これにより、競売予定の物件リストを手に入れた事になります。

待っていた任意売却狙いの人達・・・
「配当要求終期の公告」を競売以外の方法で活用する人達がいます・・「任売屋」です。競売予定物件を把握し、競売前に、債権者(銀行)と債務者(物件所有者)に「競売より高く売れるよ」と話をつけて「競売」を取り下げさせ、任意の方法にて不動産売買を成立させる事を職業とする人達です。

配当要求終期の公告を閲覧後・・・
物件一覧の中で、狙いをつけた物件の調査を行います。登記事項を調べ、所有者の住所・氏名や債権者の詳細を把握して、所有者宅へ・・・

そこには不幸な家族が・・・
ローンが払えなくて、競売を覚悟した人達が住む家に向かいます。既に裁判所にて、「配当要求終期の公告」をされた物件所有者の自宅(物件)です。到着すると、「品定め」の目で家を見つめながらインターホンを押します。応答があれば、玄関ごしに挨拶をします。「あなたで5社目だよ・・」と言われるのには慣れているが、今回は1番かな?と期待する。「突然で恐れ入ります・・実はご自宅の・・・・」

任売屋 対 事件屋 対 債務者
上記のドラマ風ストーリーは、ここまでとして、任売屋は「競売で安く売られるより、私が銀行と話しをつけて、少しでも高く売れるように頑張ります!」と説得するのです。もちろん競売の申し立て人である債権者(銀行)にも話をつけます。しかし、今だけ所有者(債務者)の家には他の任売屋も来ますし、競売を本業とする 「事件屋」も来ます。「事件屋」は、競売落札後の立ち退きが容易かどうかの判断と、立ち退き料を事前に打診して話がつけば、安心して競売入札できるかな?等、いろんな事を考えながらやってきます。

債務者は、いろいろな訪問者の話を聞いているうちに、心の準備ができ、誰からか「引越し料くらいもらえる」気分になってきます。結果、債権者と話がつき、物件の買い手もついて、競売を取り下げ、任意にて売却に成功すれば、任売屋は手数料を稼ぐ事に成功した事になります。しかし、努力のわりに合意に至らないケースも少なくはありません。


おまけ
不動産の商売も色々あり、また、「流行」もあるのです。今後は何が流行するのか?それが判れば、私は億万長者です。(笑) 初めて不動産業界に入るのでしたら、「任意売却」から入るのはお勧めできません。あまり正攻法な仕事ではありませんし、たとえ成功しても、不動産を舐めてしまうと思います。
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