不動産業界の歩き方 中古物件の買取・再販業者について解説します。不動産業界への就職を目指す方、必見!

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中古物件の買取り・再販業者/不動産業界の歩き方

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買取り・再販業者
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中古物件の買取業者とは、競売・その他の方法で、安い中古物件を買い取り、リフォーム等をして、通常価格(または少し高い価格)で販売する「不動産のリサイクル業」です。最近は、業界の流行みたいです。横文字のおしゃれな会社名にして、かっこいいHP作って宣伝してます。買取り会社の営業は不動産業者を訪問して「物件、買取ります。」とパンフレット配ってます。 

競売業者と買取り業者の違いは、「安ければ競売でなくとも買う」事と、リフォームする事により付加価値を付けて販売する専門性の違いです。マンションを買取り・再販する事がが多く、「マンションの買取り業者」とも言います。競売業者でも、マンションが得意な会社や、土地・事業用物件が専門の会社等、色々ですし、広い意味で競売業者も買取り業者といえます。あまり広い解釈をすると、全部「不動産屋」で終わりの話ですので、ここは細分化して表現させて下さい。
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買取り・再販業者のお仕事
買取りに関してですが、競売と、仲介業者からの紹介や、任意売却(借金苦の競売前)等、安く買う事に徹します。営業職(仕入れ担当)は、裁判所にて競売物件の閲覧・調査・入札・競落の手続きをしたり、仲介業者を飛び込み訪問して、マンションを仕入れるのです。

買取り業者の営業は、「買取る事」と「再販する事」で差益を確保し歩合を稼ぎます。安く仕入れても再販の際に、値引き幅が大きくなり、儲からない結果となれば歩合は支払われませんのでカンタンではありません。営業が「これは安い」と思っても、会社(上司)がそう思わなければ買取りません。買っても、税金やリフォーム費用等を計算すると、たいして儲からないのが実情です。 よく考えて就職して下さい。
カンタンな仕事の流れ
 物件はABCマンション。78u 現在の売買査定額は2,000万円
 買取再販の流れ  必要経費
1 裁判所の競売にて1,400万円で落札。全ての手続きを終えた。 1,400万円
2 居住者がいたが、話し合い、引越し代を負担することで立ち退きに合意 50万円
3 管理費・修繕積立金の滞納額を競落人(新・所有者)として精算 50万円
4 鍵を取替え、中の残存物を処分し、リフォームをした 100万円
5 広告をして、2,000万円で売り出した 37万円
6 なかなか売れないので、仲介業者に情報公開した
7 仲介業者から契約の申し込みがきた。 購入希望価格は1,900万円
8 稟議した結果、1,900万円で売り渡す事に合意 仲介手数料が発生 63万円
合計 1,400万+50万+50万+100万+37万+63万=1,700万円 合計1,700万円
売買価格1,900万 − かかった経費1,700万円 = 200万円
200万から「登記料・不動産譲渡所得税・銀行借入の金利・その他」を差し引くと、50万円〜100万円の利益となります。あと100万円の値引きがあれば、赤字の可能性があったという事です。・・相場の7割で買い取ったつもりで、結果はこんな感じです。買取再販業は、相場の7割で買い取っても儲からないのです。

買取り業者の将来
あくまで私の考え・予想です。マンションの供給過多により、中古マンションは増えるし、それに伴う「リフォーム産業」は延びると思います。マンションは安易に建替えできませんので(区分所有の建替え決議はカンタンではない)、所有者はリフォームするしかありません。

子供不足は、近い将来に「家あまり現象」を起こし、マンションも需要と供給のバランスを崩し、「新築・中古」ともに値下がりします。税負担が増し、貧富の差が大きくなります。都心の人気エリアのみ価格が安定し、買取り・再販でのビジネスは成り立ちますが、不便な場所の中古戸建・マンションは売れませんし、リフォーム費用と物件価格が逆転する可能性があります。「例・物件価格300万円・リフォーム代金400万円」

都心の富裕層をターゲットにした「買取り・再販業者」は生き残ると思います。


おまけ
買取り・再販業者の営業は、不動産仲介業者への「飛び込み営業」です。自分に向いているかどうかは、自分で考えるしかありませんが、少々キツイ仕事ですよ。買取り・再販業者には「交通費の自己負担」や、「社会保険に未加入」等の会社も少なくありません。「社員を大切にしない」と教えてくれているようにも思えます。
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