不動産業界の未来予想/不動産業界の歩き方

町の不動産屋さん
町の不動産屋（社長：夫　専務：妻）の大半は消滅すると予想します。ビジネスが成り立つエリアでは、大手系かフランチャイズ店が安定的に仲介業をするでしょう。町の魚屋さんや肉屋さんが減り、スーパーやコンビニがエリアをカバーするのと同じです。消費者の求める取引の安全性に町の不動産屋さんは対応できないからです。何かあったら、どう責任を取るのか？「無いものからは取れない」や「どうにでもしてくれ」等、資金力が無いと顧客は泣き寝入りです。フランチャイズ店も増え過ぎるとコンビニのように潰れたり入れ替わったりと不安定要素はあります。 ※大手が進出しない田舎は、細々と町（村）の不動産屋は生き続けるかもしれません。

大手系不動産仲介会社
大手系不動産仲介会社は、今後も店舗展開し、勢力を拡大するでしょう。従来の営業５～１０人体制の店舗から２～３人体制の「小さい店舗」を多数出店し、地元密着で町の不動産屋を脅かす存在となるでしょう。※「小さい店舗」　店長（宅建士・正社員）・売買担当営業（契約社員）・賃貸担当（契約社員）計３人フランチャイズ系はコンビニ業界のように、エリア争奪戦を繰り広げます。ネットバブル企業も不動産仲介に目をつけ、独自の不動産フランチャイズ・ブランドを立ち上げ、その資金力で大手仲介会社のライバルとなるかも知れません。営業マンについては次のコーナーでコメントしておりますが、大手系不動産仲介会社にフル・コミッション制度ができると予想します。

競売ビジネス
競売や公売等は、今後、インターネットで参加できるようになり、立ち退き等も法が整備され、一般の方でも安全に取引できるようになると予想します。「競売は不安な事が多く、競売業者に代行してもらう」事は無く、また、「競売業者だから安く落札できる」事も無くなるでしょう。私は競売業者は無くなると予想します。

新築マンションの分譲
少子化に伴い人口が減少すれば、マンションの空きが増えます。マンションは、マンション全体の一部分ですので、老朽化しても、建替えない限りは、ゴーストタウン化していくでしょう。中古マンションとともに新築マンションの価格も下落し、採算がとれないビジネスとして停滞していくと予想します。貧富の差が拡大し、都心の人気エリアで、超高級マンションだけが売れる時代がくると思います。

不動産の賃貸
少子化に伴い、学生向けワンルームマンションは、古いものから空室になるでしょう。従来の「敷金・礼金」や「保証金・権利金」もなくなり、レンタルルームとして、「賃料の年払い」や「日払い」が可能となり、それぞれのメリット・デメリットを考慮して、消費者が選択できるようになると予想します。賃貸のオーナーも、従来の「農家の地主型」は減少し、「不動産ファンド化」していくでしょう。

建売業者
現在、流行している「格安の建売業者」の建売住宅は、手抜き・安普請が原因で、中古市場では「超格安物件」となり、マスコミが騒ぎ、社会問題化して衰退の一途をたどるでしょう。高齢化していく流れで、４ＬＤＫ主流の現在から、２ＤＫ・１ＬＤＫの建売住宅の需要が予想できます。建物や土地が小さいので、値段も安く、かなりの供給が見込めると予想します。（便利な場所に限定はされる）

買取・再販業者
競売・公売でのビジネスは成り立たないと上記にて予想しましたが、オフィスビルを買い取り、マンションに改装・用途変更する等の「コンバーション」にはビジネスチャンスがあると思います。オフィス街に居住したい方も多いでしょうし、オフィス街に空地が無いため、新築の供給は難しく、既存の建物を有効利用する以外ありません。また、売主の保証責任は厳しくなると思います。コンバーション物件は保証会社の保証が前提です。今までのように、中古物件を仕入れて、少しばかりのリフォームをして転売・・とはいきません。

田舎暮らし・リゾート業者
最近はブームのようですが、今後も「田舎暮らし」用物件の需要は続くと予想します。原因は、高齢化に伴う引退後の生活スタイルに最適だからです。年金受給額は定額なので物価の安い地域に移り住むほうが得ですし、アメリカでは、「現役時代は職場の近く。引退後はリゾートエリアに買い替え」は普通のスタイルです。都心の家を高額で売り、田舎の家を安く買う事で老後の資金も増えます。

余裕のある人は、夏は「田舎暮らし」で寒くなったら「都会のマンション暮らし」というライフスタイルも素敵です。一方で、「リゾートマンション」は衰退すると予想します。現在でも中古市場で「価格３００万円・・管理費/月８万円」等の条件が多く、無駄なリゾート施設の維持管理費が、物件の流通を停滞させておりますし、今後もバブルがこない限りは需要がないと予想します。

営業マンの未来

不動産仲介の営業
アメリカに習い、大手系のフル・コミッション制度ができると予想します。フランチャイズのような店舗は不要。あくまで大手系の契約社員ですが、出社の義務は無く、成績が良いと数人の専属秘書を雇用します。その経費は契約会社との取り決めによります。自分の固定給はありません。成績次第です。

いわゆる「不動産営業募集！固定給２０万＋高額歩合」等は無くなり、それに連動して女性の営業が増えます。固定給が無い事により、家庭の柱としてリスクが高まり男性の営業職は減少します。女性は夫（または実家）の収入に支えられている人が多く、無収入のリスクも受け入れられます。企業側も「売れない社員の給料」を払う必要がなく合理的です。企業側のコンプライアンスの問題やリスク回避のため、宅地建物取引士資格はコミッション契約の条件になると予想します。

営業手法
物件情報は全て本社・カスタマーセンターの派遣社員(女性）が管理し、案内は地元のアルバイトスタッフに委託します。契約交渉等は、エリアのフル・コミッション契約事務所（社員）に代理させます。成約の際は調査・書類作成はフル・コミッション社員が行い報告します。報酬は企業側との取り決めにより折半します。宣伝活動・営業活動は原則自由。お好きな方法で営業できます。(保険の代理店のような感じ）

建売・新築マンション・リゾート・中古物件・その他の営業
専任物件は全てインターネット広告により配信され、メール・チャット・テレビ電話等でカスタマーセンターの派遣社員が案内交渉します。物件は映像と動画で確認後、気にいれば現地案内となり、現地アルバイトスタッフか、専属フル・コミッション社員が応対するスタイルです。

大手系不動産営業
住宅セールス等に関しましては上記の通りですが、法人営業部や、マンションの用地部、不動産コンサルティング等の仕事は企業の社員が担当します。配属先を問わず「宅地建物取引主任者資格」は必要です。また、配属先により、不動産コンサルティング技能資格や不動産鑑定士等の資格が必要となります。

未来には整備して欲しい法律

差押えから競売までの期間短縮
ローンを滞納してから差押えまで半年以上です。それから競売の手続き・・競売開始決定から入札・開札・・～売却許可決定の確定まで時間がかかり過ぎです。これでは、「どうせローン払わなくても、半年や１年は住んでいられる」となります。時間の短縮は多くの抵当権者が望んでいる事実です。（抵当権者の多くは、債務者を信じてお金を貸した法人・金融機関）

競売における強制執行の敏速化
競売で落札しても、まだ住んでいる債務者は数多くいます。皆が「引越し代金が無いからくれ」といいます。そもそも債務者が居住中に競売入札しているため、落札価格に影響している事も債権者に不利益です。差押の段階で、強制執行を通告し、競売開始決定から入札までの間に国が強制執行をすれば、入札価格も上昇し、落札価格も最高額となり、債権者の救済につながるし、債務者の債務も減る結果となります。債務者は財産を失う事により、生活保護や母子家庭手当て等の救済の道があります。

マンションの大規模修繕・建替え決議の議決権
マンションの建替え決議は「区分所有者の半数以上」が理想です。それでも経済的な負担がある以上、半数の同意を得る事は簡単ではありません。しかし、半数以上が建替えに同意する状態は、かなり老朽化していて、誰の目から見ても建替えが急務な状態だと思います。民主国家である以上、半数以上に引き下げても国民のコンセンサスは得られると思います。

おまけ

私の未来予想はいかがでしたか？結果は近い将来に、皆様が健在でお過ごしの時期に確認できると思います。私も死ぬまで不動産業界にいると思いますので、一緒に未来の不動産業界を確認しましょう。

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